景榮基金：助推城市創(chuàng )新發(fā)展是存量地產(chǎn)的新使命

2018年電，當地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從制造業(yè)的增量時(shí)代，進(jìn)入服務(wù)業(yè)的存量時(shí)代，如何通過(guò)舊城改造，城市更新，嫁接消費升級的需求，是一門(mén)大課題。未來(lái)十年在城市更新的版圖中，開(kāi)發(fā)商和運營(yíng)商，乃至資產(chǎn)管理方，都是同等重要的角色。

近日，**應勇在調研市規土局時(shí)強調，今后上海用地不可能通過(guò)增量來(lái)解決，只能在盤(pán)活存量上做文章，核心是要更集約、更高效、更優(yōu)質(zhì)地利用土地，進(jìn)一步提高土地利用效率和土地產(chǎn)出率。這進(jìn)一步印證了存量地產(chǎn)是助推城市創(chuàng )新發(fā)展的重要推手。

什么是城市更新？城市更新是城市規劃中非常專(zhuān)業(yè)的詞語(yǔ)。它的定義是：消費升級場(chǎng)景下的創(chuàng )新內容植入。城市更新的重點(diǎn)，應該在于那些被低估的，沒(méi)有被挖掘的資產(chǎn)價(jià)值，通過(guò)創(chuàng )新改造，注入新的內容，激發(fā)新的活力。

城市更新正在成為上海經(jīng)濟的一個(gè)新增長(cháng)點(diǎn)，存量也已經(jīng)成為投資者和開(kāi)發(fā)商的關(guān)注點(diǎn)。據不完全統計，2017年上海共有127.72萬(wàn)平方米商業(yè)經(jīng)歷改造，項目主要位于內環(huán)及中環(huán)內，其中核心商圈所處的內環(huán)地區改造面積占比57%。

上海市政府對于城市更新的理念，一直是走在了全國的前列。有聚焦與棚戶(hù)區改造的，有聚焦于改造低坪效空間的，也有將老廠(chǎng)房改造成為創(chuàng )新創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園的，還有把歷史老舊建筑改造成為特色酒店的。其中，90年代末瑞安集團對新天地的改造項目，堪稱(chēng)經(jīng)典。通過(guò)注入城市商業(yè)的時(shí)尚內容，把百年的石庫門(mén)舊城區，改造成了充滿(mǎn)經(jīng)濟活力的新天地！上海新天地開(kāi)創(chuàng )的舊城改造的模式，被杭州乃至全國其他城市的舊城改造項目紛紛仿效，但至今從未被超越。

再舉個(gè)當下的例子，銅仁路88號項目，建筑面積近5000平方米，毗鄰上海展覽中心、波特曼和錦滄文化等地標建筑。它曾經(jīng)是靜安核心商圈中的斷層片區，未來(lái)通過(guò)注入新的內容，激發(fā)新的生機，就能印出一張連接上海展覽中心的，代表都市新體驗的靜安新名片。

借鑒美國最大的另類(lèi)投資公司黑石集團投資房地產(chǎn)的核心策略“BuyIt，FixIt”（買(mǎi)下它，整好它），指的就是城市更新中的商業(yè)資產(chǎn)改造、裝修與提升運營(yíng)。同樣，中國一線(xiàn)城市存量地產(chǎn)所爆發(fā)的商機，始于危房樓宇，老舊建筑的改造，成于內容提升、消費升級背景下的新零售、新辦公。這一改造過(guò)程中，運營(yíng)方、資產(chǎn)管理方的角色至關(guān)重要。

在擁抱和憧憬“存量更新”“舊城改造”的同時(shí)，也需要警惕一些誤區。誤區一，以為改造高大上的空間就能賺錢(qián)；誤區二，以為把空間做漂亮就能帶來(lái)消費。我主張，如果傳統的業(yè)態(tài)和服務(wù)已經(jīng)運營(yíng)較好，那么就不用破壞原來(lái)的生態(tài)。

正如國家住建部政策研究中心發(fā)布的《中國城市更新研究報告》中指出的，我國已從傳統的物質(zhì)層面、拆舊建新式的城市更新，發(fā)展到城市有機更新的新階段。城市有機更新不是原來(lái)簡(jiǎn)單的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市機理，甚至保持原有建筑外貌不變情況下的城市的有機更新。

平衡好政府、投資人、老百姓三者的需求和利益，是城市更新這個(gè)課題成功解題的關(guān)鍵，也是開(kāi)發(fā)商和資產(chǎn)管理運營(yíng)商，在營(yíng)商之上的社會(huì )責任。